Η Ελλάδα στην πρώτη πεντάδα των ευρωπαϊκών χωρών με τα υψηλότερα ποσοστά κατοίκησης σε διαμερίσματα ● Στα αστικά κέντρα η κατοίκηση σε διαμερίσματα ξεπερνά το 85%, μπροστά και από την «πρωταθλήτρια» Ισπανία ● Θλιβερή πρωτιά της Ελλάδας και στην κατηγορία της επιβάρυνσης των νοικοκυριών από τα ενοίκια, καθώς ένας στους τρεις κατοίκους της χώρας μας ξοδεύει τουλάχιστον το 40% του εισιδήματός του στο ενοίκιο, έναντι 10,5% στην Ε.Ε.
Οταν οι Ισπανοί συνάδελφοι από τη διαδικτυακή εφημερίδα Εl Confidencial μάς προσέγγισαν, στο πλαίσιο του προγράμματος Pulse, για τη «συν-συγγραφή» ενός ρεπορτάζ με θέμα την κατοίκηση σε διαμερίσματα, η αλήθεια είναι ότι δεν μοιραζόμασταν την ίδια ωραιοποιημένη αντίληψη για τη συγκεκριμένη μορφή στέγασης: «Μια κοινότητα γειτόνων, που μοιράζονται χώρους για να απλώσουν τα ρούχα τους ή πηγαίνουν στον ίδιο φούρνο να αγοράσουν ψωμί. Μια πραγματικότητα που, αν και δεν είναι παράξενη για τους Ισπανούς, δεν είναι η πιο συνηθισμένη στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές χώρες».
Με αυτή την ευχάριστη νότα ξεκινάει η μίνι έρευνα της El Confidencial για το «στεγαστικό χάσμα στην Ευρώπη», το οποίο εξετάζουν με βάση τα ποσοστά όσων κατοικούν σε διαμερίσματα έναντι όσων κατοικούν σε σπίτια (πανταχόθεν ελεύθερα ή με μεσοτοιχία).
Πολυκατοικίες στο κέντρο της Αθήνας το 2014
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat για τη στέγαση, η Ισπανία είναι η χώρα με το υψηλότερο ποσοστό κατοίκησης σε διαμερίσματα, καθώς σε αυτά διαμένει το 65,6% του πληθυσμού έναντι 47,5% του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Στη δεύτερη και τρίτη θέση βρίσκονται η Ελβετία και η Γερμανία με 63,4% και 62,7%, αντίστοιχα. Στις τελευταίες θέσεις βρίσκονται το Βέλγιο με 22,4%, η Ολλανδία με 18,7% και χαμηλότερα από όλους η Ιρλανδία, όπου μόλις το 10,6% μένει σε διαμερίσματα.
Στην Ελλάδα μένει σε διαμερίσματα το 58,2% των κατοίκων, η πέμπτη υψηλότερη επίδοση στην Ε.Ε., ενώ πολύ κοντά βρίσκονται η Μάλτα, η Ιταλία και η Λιθουανία. (Ο ΟΟΣΑ, πάλι, τοποθετεί την Ελλάδα σε υψηλότερη θέση από τη Γερμανία, με 59% έναντι 56%.)
Μόνο που ο δείκτης αυτός από μόνος του δεν αρκεί για να αποδώσει τους όρους κατοίκησης, αν δεν ιδωθεί σε συνάρτηση με άλλες παραμέτρους. Αν, για παράδειγμα, εξετάσουμε μόνο τον πληθυσμό των πόλεων, αποκλείοντας τις κωμοπόλεις και τα χωριά, τότε η Ελλάδα βρίσκεται στη δεύτερη θέση της κατοίκησης σε διαμερίσματα (85,2%), αφήνοντας πίσω της την «πρωταθλήτρια» Ισπανία (83,5%), ενώ τα πρωτεία έχουν οι πόλεις της Αυστρίας (88,4% κατοικούν σε διαμερίσματα). Ομως οι δείκτες που αποτυπώνουν πιο εύγλωττα την κατάσταση της στέγασης στην Ελλάδα και δικαιώνουν όσους μιλάνε για στεγαστική κρίση είναι εκείνοι που αφορούν τα κόστη και την επιβάρυνση των νοικοκυριών.
Ετσι, η Ελλάδα είναι μακράν η χώρα με το υψηλότερο ποσοστό πληθυσμού που κατοικεί σε νοικοκυριά που έχουν καθυστερημένες οφειλές σε ενυπόθηκα δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς, με 45,5%, έναντι 9,2% του ευρωπαϊκού μέσου όρου. Είναι επίσης η χώρα με το υψηλότερο ποσοστό εξόδων για στέγαση ως προς το διαθέσιμο εισόδημα, 34,2%, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος είναι 19,2%. Αν αναλογιστούμε ότι το αντίστοιχο ποσοστό στην Ισπανία είναι 17,8%, μολονότι και εκεί υπάρχει στεγαστική κρίση, γίνεται εμφανής η έκταση του προβλήματος στη χώρα μας.
Τέλος, η Ελλάδα έχει άλλη μία αρνητική πρωτιά, στην «υπερβολική στεγαστική επιβάρυνση», δηλαδή στα νοικοκυριά που ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για να έχουν «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους», ένα ασήκωτο βάρος που αφορά σχεδόν τον 1 στους 3 κατοίκους των πόλεων (32,4%), έναντι 10,5% του μέσου όρου της Ε.Ε.
Ισως όλες αυτές οι θλιβερές στατιστικές δικαιολογούν την απόσταση ανάμεσα στην ελληνική αστική εμπειρία της ζωής σε διαμέρισμα από τη σχετικά πιο «φωτεινή» προσέγγιση των Ισπανών. «Είναι μέσα στην κουλτούρα μας να ζούμε μαζί», λέει στους δημοσιογράφους της Εl Confidencial ο Sergio Nasarre, καθηγητής Αστικού Δικαίου και ιδρυτής της έδρας στέγασης της UNESCO στο Πανεπιστήμιο Rovira i Virgili. Αυτή η προδιάθεση, διευκρινίζει, προέρχεται από την έννοια της οριζόντιας ιδιοκτησίας, η οποία γεννήθηκε με το πνεύμα του εκδημοκρατισμού της πρόσβασης στην ιδιοκτησία.
«Η οικιστική μονάδα με τη μορφή του συγκροτήματος διαμερισμάτων ανταποκρίθηκε στην ανάγκη ανοικοδόμησης του στεγαστικού αποθέματος μετά τον ισπανικό εμφύλιο πόλεμο και είχε τη μέγιστη εξάπλωσή της από τότε μέχρι το 1960», σύμφωνα με τον εμπειρογνώμονα. Με αυτόν τον τρόπο, η γη στις πόλεις θα μοιραζόταν για να δημιουργηθεί ένα πιο «προσιτό» σύστημα στέγασης που περιλαμβάνει και το «μοίρασμα» της ζωής στη γειτονιά. Από την πλευρά της, η Gloria Román, διδάκτωρ του Πανεπιστημίου της Γρανάδας, θέτει το ζήτημα της κατοικίας σε ιστορικό πλαίσιο και θεωρεί ότι αυτή η «εξύψωση» της κατοίκησης σε διαμερίσματα και της ιδιοκτησίας αποδίδεται στις πολιτικές που προώθησε το καθεστώς του Φράνκο και τη μαζική εσωτερική μετανάστευση του πληθυσμού από τις αγροτικές περιοχές στις πόλεις. «Υπήρχε μια τεράστια αντίθεση, γιατί η χώρα πέρασε από τη μεταπολεμική εξαθλίωση σε μια υποτιθέμενη "πρόοδο" της δεκαετίας του '60», εξηγεί η ακαδημαϊκός. Προσθέτει ότι πρόκειται για μια περίοδο όπου τα καταναλωτικά αγαθά και η ιδιοκτησία έγιναν σύμβολα «ευημερίας και προόδου».
Ο δικτάτορας Φράνκο, ο οποίος πριμοδότησε τα μοντέλα ιδιοκατοίκησης μέσω ανέγερσης πολυώροφων κτιρίων ως μια φτηνή λύση μαζικής στέγασης για τον πρόσφατα αστικοποιημένο πληθυσμό, μοιράζεται έτσι κάτι κοινό με τον δεξιό πρωθυπουργό της μετεμφυλιακής Ελλάδας Κωνσταντίνο Καραμανλή, η θητεία του οποίου έχει ταυτιστεί με το σύστημα της «αντιπαροχής». Ο νόμος περί αντιπαροχής, δηλαδή της σύμβασης μεταξύ του ιδιοκτήτη γης με τον εργολάβο για παραχώρηση του οικοπέδου του με αντάλλαγμα την απόκτηση ακινήτων στο κτίριο που θα ανεγερθεί, χρονολογείται από το 1929. Επεκτάθηκε όμως επί της καραμανλικής πρωθυπουργίας (1955-63) και συνέχισε να «μεγαλουργεί» και αρκετά έπειτα από αυτήν, ευνοημένη από τους οικοδομικούς κανονισμούς που αύξαναν τους επιτρεπόμενους συντελεστές δόμησης και γέννησαν αυτό που άλλοι αποκαλούν «τσιμεντούπολη» και άλλοι αρχίζουν ήδη να νοσταλγούν και να το εξωραΐζουν.
Ο Ισπανός καθηγητής αποδίδει την κατοίκηση σε διαμερίσματα ως «μέρος της μεσογειακής παράδοσης», που ευνοεί την ανάπτυξη δεσμών σε επίπεδο γειτονιάς. Αυτό δεν επιβεβαιώνεται απαραίτητα από την ελληνική εμπειρία, όπου οι συλλογικοί δεσμοί αναπτύσσονταν πιο αυθόρμητα στις εργατικές συνοικίες των χαμηλών σπιτιών με την κοινή εσωτερική αυλή, παρά στα μικροαστικά διαμερίσματα των εργολάβων.
Για τον Θωμά Μαλούτα, ομότιμο καθηγητή Κοινωνικής Γεωγραφίας στο Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο, η κατοίκηση σε διαμερίσματα δεν μπορεί να ιδωθεί μόνο ως απότοκο της αντιπαροχής, αλλά συνδέεται και με άλλους ιστορικούς λόγους. «Η πρόωρη εκβιομηχάνιση, ειδικά στον αγγλοσαξονικό κόσμο, σήμαινε ότι οι επιχειρήσεις μετακόμιζαν στα κέντρα των πόλεων και οι εύποροι αστοί μετοικούσαν σε αυτόνομες κατοικίες στα προάστια, όπου είχαν καλύτερο επίπεδο ζωής. Οσο πιο πλούσια ήταν μια χώρα τόσο πιο γρήγορα ανέπτυσσε την αυτοκίνηση και όσο μεγάλωνε η πόλη, μαζί της αναπτύσσονταν οι οικιστικές ζώνες στα προάστια. Η κατοίκηση στο κέντρο των πόλεων ήταν δείγμα χαμηλότερης εκβιομηχάνισης και χαμηλότερης χρήσης της αυτοκίνησης».
Αυτό είναι εμφανές στις παλιές αθηναϊκές πολυκατοικίες του κέντρου, που χτίζονταν σε στενούς δρόμους, χωρίς πρόβλεψη για πάρκινγκ. Οταν η χρήση του Ι.Χ. έγινε πιο διαδεδομένη, από τη δεκαετία του '70, οι Αθηναίοι του κέντρου ξεκίνησαν να μετοικούν με τη σειρά τους στα προάστια, οδηγώντας στην αέναη επέκταση των ορίων της πρωτεύουσας και στο φαινόμενο της «αστικής διάχυσης». Ο καθηγητής παραδέχεται ότι η αντιπαροχή έπαιξε κρίσιμο ρόλο στη ριζική αλλαγή του προσώπου της πόλης. «Μέχρι το 1950 ο Δήμος της Αθήνας είχε λιγότερες από 1.000 πολυκατοικίες. Το 1980 είχε 35.000. Πρόκειται για μια τεράστια έξαρση της κατασκευαστικής δραστηριότητας».
Η 31χρονη Μαρία γεννήθηκε σε μια μικρή πόλη της Λιθουανίας και έζησε πρώτη φορά σε διαμέρισμα όταν μετακόμισε στην πρωτεύουσα, το Βίλνιους. «Δεν μπορούσα να αγοράσω σπίτι εδώ, αλλά μπορούσα να αγοράσω ένα διαμέρισμα». Αν και της λείπει η πρόσβαση στη φύση, το αναπληρώνει με μικρές «αποδράσεις». Τώρα εκτιμά τη ζωή στην κοινότητα της πολυκατοικίας και συμμετέχει ακόμα και στο καθάρισμα των κοινόχρηστων χώρων. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρείχε η λιθουανική Στατιστική Υπηρεσία στην ιστοσελίδα Delfi, εκτιμάται ότι μεταξύ 2004 και 2022 χτίστηκαν περισσότερες από 190.000 νέες μονοκατοικίες και περισσότερες από 60.000 νέες πολυκατοικίες.
«Ο αριθμός των μονοκατοικιών αυξήθηκε ταχύτερα από τον αριθμό των πολυκατοικιών, ωστόσο η ζήτηση για διαμερίσματα εξακολουθεί να είναι υψηλότερη», λέει ο Λιθουανός κτηματομεσίτης Arūnas Ragelis. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τον ίδιο, πωλούνται σχεδόν διπλάσια διαμερίσματα από ό,τι σπίτια, με βάση τα στοιχεία των καταγεγραμμένων συναλλαγών ακινήτων.
Η κατοίκηση σε διαμερίσματα στην Ισπανία συνδυάζεται με υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης, που κυμαίνεται στο 76% (έναντι 69,1% του μέσου όρου της Ε.Ε.). «Τα διαμερίσματα ήταν φτηνότερα στην κατασκευή και, επομένως, στην αγορά. Ομως η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί, λόγω της οικονομικής επισφάλειας, και αυξάνεται η ενοικίαση», λέει η καθηγήτρια Gloria Román. Στην Ισπανία, όπως και στην Ελλάδα, οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται με υψηλότερο ρυθμό από ό,τι οι μισθοί, φαινόμενο που οδηγεί σε επιδείνωση των συνθηκών διαβίωσης.
Ο Sergio, 33 ετών, από τη Βαγιαδολίδ, μια πόλη 300.000 κατοίκων της Βόρειας Ισπανίας, επέλεξε να αγοράσει ένα διαμέρισμα στην Κόστα ντελ Σολ της Ανδαλουσίας γιατί «η υποθήκη ήταν καλύτερη από το ενοίκιο». Στην Ελλάδα το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι 72,8%, όμως επίσης βαίνει πτωτικά. «Για εμάς, όπως και για πολλά άλλα νέα ζευγάρια, το αν θα ζήσουμε σε διαμέρισμα ή σε σπίτι δεν είναι θέμα επιλογής, αλλά διαθεσιμότητας», λέει ο Ανδρέας, 35 ετών, που ζει στην Αθήνα. Κατάφερε να ενταχθεί στο πρόγραμμα «Σπίτι Μου» και να αγοράσει την κατοικία 65 τετραγωνικών που νοίκιαζε με τη σύντροφό του. «Ημουν από τους τυχερούς, αφού το δάνειο που εγκρίνεται, κατά μέσο όρο 100.000 ευρώ, δεν φτάνει ούτε κατά διάνοια για να αγοράσει κανείς ένα αξιοπρεπές σπίτι αν θέλει να κάνει οικογένεια. Aμέσως μετά την ανακοίνωση του προγράμματος, οι τιμές των παλαιότερων κτιρίων αυξήθηκαν και η διαθεσιμότητα μειώθηκε. Aν κάνουμε παιδιά, ξέρουμε ότι δεν θα μας χωράει».
Η περίπτωση της Ιταλίας: ακριβά ενοίκια, ακριβότερα δάνεια
Τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ιταλία είναι υψηλότερα από την Ελλάδα (74,3%), όμως η απώλεια της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και η αύξηση των επιτοκίων στρέφουν όλο και περισσότερους στην ενοικίαση. Οσο οι αγοραπωλησίες οικιστικών ακινήτων μειώνονται, παράλληλα τα ενοίκια αυξάνονται. Το 34,8% των οικογενειών αναμένει ότι θα έχει δυσκολίες στην πληρωμή του ενοικίου (+3% σε σχέση με το 2022). «Το 2023, η άνοδος των τιμών των κατοικιών και η αύξηση του κόστους των ενυπόθηκων δανείων έχουν συμβάλει στην εδραίωση του ρόλου της ενοικίασης ως μιας λύσης, τουλάχιστον θεωρητικά, πιο βιώσιμης, προσωρινής και λιγότερο δεσμευτικής», σχολιάζει η Francesca Zirnstein, διευθύνουσα σύμβουλος της κτηματομεσιτικής εταιρείας Scenari Immobiliari.
Τελικά, η ιταλική αγορά βιώνει αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, αύξηση των τιμών πώλησης και ενίσχυση της ζήτησης βραχυπρόθεσμα. Ο Giuseppe Crupi, διευθύνων σύμβουλος της Abitare Co, διευκρινίζει: «Η έλλειψη κατοικιών άσκησε και συνεχίζει να ασκεί τεράστια πίεση στα ενοίκια στις μεγάλες πόλεις».
Το άρθρο αυτό παρήχθη στο πλαίσιο του προγράμματος Pulse, μιας ευρωπαϊκής πρωτοβουλίας που υποστηρίζει διασυνοριακές δημοσιογραφικές συνεργασίες και στην οποία συμμετέχει η «Εφ.Συν.» μαζί με άλλους 9 δημοσιογραφικούς οργανισμούς. Στο άρθρο συνεισέφεραν οι δημοσιογράφοι: Ana Somavilla (El Confidencial - Iσπανία), Justina Maciūnaitė (Delfi - Λιθουανία), Michela Finizio (Il Sole 24 Ore - Ιταλία).
Αφροδίτη Τζιαντζή
